Naše názory

Mgr. Ondřej Švára

Předkupní právo spoluvlastníků k spoluvlastnickému podílu podle nového občanského zákoníku

Věci mohou být a často také jsou ve vlastnictví jediné osoby. Vlastnické právo však může společně náležet i více osobám – spoluvlastníkům. Nový občanský zákoník proto v ust. § 1115 a násl. upravuje institut spoluvlastnictví. Obecně lze konstatovat, že legislativní konstrukce spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku vychází z právní úpravy, která na území České republiky platila do 1. 1. 2014 a z judikatury, jež se na jejím podkladě vytvořila. I nadále tak např. platí, že každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci, toto právo je ale omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Nic se nemění ani v tom, že míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci vyjadřuje podíl. Nový občanský zákoník dále výslovně stanoví, že každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu, a s podílem tudíž může disponovat podle své vůle, např. jej převést na jiného.

Tím se dostáváme k zásadní změně, kterou přinesla rekodifikace občanského práva hmotného. Touto změnou je podstatná redukce zákonného předkupního práva spoluvlastníků. 

Zákonné předkupní právo předchozí právní úpravy a judikatury

Nejprve připomeňme, že zákonné předkupní právo spočívalo podle ust. § 140 starého občanského zákoníku v tom, že převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

Rozhodovací praxe soudů návazně na citované ustanovení mj. dovodila, že nabídka k výkupu musela být učiněna výslovně, a to vůči všem spoluvlastníkům, nikoli jen některým. U nemovitých věcí musela být nabídka dokonce v písemné formě. Nebylo nutné, aby už v době nabídky existoval konkrétní nabyvatel podílu, spoluvlastník převádějící podíl byl pouze povinen vymezit v nabídce podmínky, za kterých hodlá podíl převést. Pokud nebylo dohodnuto jinak, byl spoluvlastník oprávněný z předkupního práva povinen vyplatit movitost do osmi dnů a nemovitost do dvou měsíců po nabídce, po marném uplynutí této lhůty předkupní právo zaniklo. Za porušení předkupního práva se považovala nejen situace, kdy nabídka nebyla spoluvlastníku učiněna vůbec, ale i situace, kdy byla koupě spoluvlastníkovi sice nabídnuta, avšak za cenu podstatně vyšší, než za jakou byl poté podíl převeden na nového nabyvatele. Došlo-li k porušení předkupního práva, byl spoluvlastník oprávněn buď dovolat se relativní neplatnosti převodní smlouvy, nebo se mohl na nabyvateli spoluvlastnického podílu domáhat, aby mu podíl nabídl ke koupi za těch podmínek, za kterých jej získal. Za zmínku ještě stojí, že spoluvlastníci se mohli platně dohodnout na tom, že v případě prodeje spoluvlastnického podílu jednoho z nich třetí osobě nebudou zbývající spoluvlastníci uplatňovat předkupní právo.

Zákonné předkupní právo v novém občanském zákoníku

Nový občanský zákoník výše popsanou úpravu zákonného předkupního práva spoluvlastníků nepřevzal. Předkupní právo ex lege sice zůstalo zachováno, avšak pouze v situaci, kdy spoluvlastnictví vzniklo tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, např. pořízením pro případ smrti (ust. § 1124 NOZ). V takovém případě mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví, a to i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně. Speciálně je ještě upraveno zákonné předkupní právo k podílu na zemědělském závodu (ust. § 1125 NOZ). Zásadní je, že v ostatních případech se zákonné předkupní právo spoluvlastníků neuplatní. Nový občanský zákoník je v tomto nepochybně liberálnější, neboť neomezuje spoluvlastníka v nakládání s jeho podílem, když nelimituje svobodu výběru osoby nabyvatele podílu.

Zbývá upozornit, že zákonné předkupní právo spoluvlastníků nezaniklo současně se zrušením starého občanského zákoníku, tj. k 1. 1. 2014. Podle ust. § 3062 nového občanského zákoníku totiž platí, že zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. To neplatí v případě spoluvlastnictví k zemědělskému nebo rodinnému závodu. To znamená, že povinnost nabídnout podíl spoluvlastníkům ke koupi trvá až do 31. 12. 2014, jestliže spoluvlastnictví vzniklo před 1. 1. 2014  (s výjimkami uvedenými v předchozí větě).

Důsledky rekodifikačních změn pro praxi

A jaké důsledky vyplývají z výše uvedeného pro praxi? Dotknou se zejména spoluvlastníků, kteří se chystají převést svůj podíl na třetí osobu a přitom spoluvlastnictví vzniklo za starého občanského zákoníku. Tito spoluvlastníci by si měli především uvědomit, že ve většině případů trvá až do 31. 12. 2014 jejich povinnost nabídnout podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Tato povinnost nezanikla se zrušením starého občanského zákoníku. Jestliže spoluvlastník nechce nabídku vůči ostatním spoluvlastníkům z jakéhokoli důvodu učinit, pak by měl s převodem podílu vyčkat do 1. 1. 2015, kdy zákonné předkupní právo zanikne. Druhá možnost je, uzavřít se spoluvlastníky dohodu o tzv. neuplatnění předkupního práva. Jestliže spoluvlastnictví vzniklo po 1. 1. 2014, pak zákonné předkupní právo spoluvlastníků neexistuje (s výjimkami upravenými v ust. § 1124 a ust. § 1125 NOZ). To znamená, že pokud spoluvlastníci chtějí, aby předkupní právo existovalo, musejí je založit smluvně.

Pro úplnost dodejme, že nový občanský zákoník upravuje vedle zákonného předkupního práva spoluvlastníků k spoluvlastnickému podílu i zákonné předkupní právo dalších osob. Jde o zákonné předkupní právo člena rodiny k rodinnému závodu (ust. § 704 odst. 2 NOZ), nájemce jednotky vzniklé rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám k této jednotce (ust. 1187 odst. 1 NOZ) a stavebníka k pozemku a vlastníka pozemku k právu stavby (ust. § 1254 NOZ). K zákonnému předkupnímu právu zmíněných osob se vrátíme v některém z dalších článků.


Mgr. Ondřej Švára

advokát

Staňte se našim klientem

Stát se naším klientem není nic složitého. Zpravidla se tak stane tím, že nás nejprve kontaktujete prostřednictvím emailu nebo kontaktního formuláře a stručně rozvedete, v jaké věci požadujete právní službu. Nedlouhou poté Vás oslovíme a společně, nejlépe při osobní schůzce, dohodneme podrobnosti převzetí věci.

Kde nás najdete?

Advokátní kancelář Brož & Sokol & Novák
Sokolská třída 60, 120 00 Praha 2 - Nové Město